یکی از اساسی ترین نیازها و در واقع مهم ترین دغدغه امروز شهروندان، تهیه مسکن اعم از خرید یا اجاره و رهن است و چون این مهم نوعاً از طریق مراجعه به آژانس های مسکن (بنگاه معاملات املاک) میسر می شود، بنابراین آگاهی از مسائل اولیه و مقدماتی در رابطه با خرید و فروش املاک و مستغلات و نحوه فعالیت این آژانس ها ضروری به نظر می رسد. از این رو بنا داریم تا به بررسی نحوه فعالیت آن ها در رابطه با خرید و فروش املاک بپردازیم.
● تعریف عقد یا قرارداد
عقد یا قرارداد و یا معامله عبارت است از این که یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری کنند که مورد توافق آنها باشد. یکی از شایع ترین عقود معمول در جامعه عقد بیع است.
بعد از توافق فروشنده و خریدار در ثمن (قیمت) و مبیع (مالی که قصد فروش آن را دارند) ، به محض اینکه فروشنده بگوید فروختم و خریدار بگوید خریدم، عقد ایجاد می شود و آثار خود را که انتقال مالکیت است، ایجاد می کند. بنابراین اگر بعد از عقد قیمت مال کم یا زیاد شود، این تغییر قیمت در مال انتقال گیرنده (خریدار) ایجاد می شود.
لیکن نظر به اینکه نقل و انتقال اموال غیرمنقول از نظر قوانین ثبتی تابع تشریفات خاصی است، شخصی مالک شناخته می شود که سند رسمی به نام او صادر شده است.
ـ نکته:
استثنائا بر خلاف قواعد کلی عقد بیع، اگر بعد از ایجاد عقد و قبل از تسلیم به خریدار مبیع که ممکن است خانه یا هر چیز دیگری باشد، در اثر زلزله، توفان، آتش سوزی و /// تلف شود، فروشنده باید بهای مورد معامله را به خریدار برگرداند.
● نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک
نحوه فعالیت این صنف در رابطه با فروشنده و خریدار، طیف گسترده ای دارد که جداگانه بررسی می شود:
الف) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با نوع عملکرد فروشنده:
روال کار در بنگاه های املاک عمدتاً بدین نحو است که افرادی که درصدد فروش املاک خود هستند:
▪ یا مستقیماً به آژانس املاک مراجعه کرده و با اعلام مشخصات ملک خود شرایط فروش ملک خود را به آنها بیان می کنند.
▪ یا از طریق آگهی های روزنامه این کار را انجام می دهند.
در خصوص دسته اول، فروشنده به مشاورین املاک مراجعه کرده و اعلام فروش می کند. برای تعیین قیمت نیز یا شخصاً اعلام نظر می کند یا نظر مشاورین املاک را ملاک عمل قرار می دهد. بنابراین نقش آنها در تعیین قیمت کارشناسی در این مرحله حائز اهمیت است.
در مورد دسته دوم، اصولاً شرکت هایی وجود دارند که با مراجعه به آگهی های موجود در روزنامه، با فروشنده تماس گرفته و مشخصات آن ملک را وارد فایل های چاپی کرده و هر ماه آن فایل ها را به مشاورین املاک داده، بابت این کار حق الزحمه ای به صورت ماهیانه دریافت می کنند.
ب) نحوه فعالیت بنگاه های مشاور املاک متناسب با شرایط خریداران(دسته اول از خریداران)
دسته اول از خریداران
این دسته اول شهروندانی هستند که برای تهیه مسکن یا زمین یا /// به آژانس ها مراجعه می کنند و در ابتدا با مشاورین آژانس ها وارد گفت وگو می شوند. اگر این دسته از خریداران برای خرید ملک یا آپارتمان به صورت نقدی قصد معامله داشته باشند، مشاورین، آنها را به بساز و بفروش هایی که ممکن است خودشان نیز شریک آنها باشند معرفی می کنند.
اما اگر همین شهروندان قصد خرید اقساطی و /// داشته باشند، فایل های فوق را به آنها می دهند. در نهایت نیز در صورت توافق با یکدیگر، ملک مورد نظر را رؤیت کرده و برای انعقاد قرارداد فروشنده را به دفتر خود دعوت می کنند. در این صورت طرفین با ملاحظه اسناد مالکیت و مدارک یکدیگر، مقدمات انعقاد قرارداد را فراهم می کنند. در این مرحله اتحادیه املاک وارد عمل شده و بیع نامه های چاپی ای را (که به نظر می رسید در تنظیم آنها از افرادی آشنای به مسائل حقوقی استفاده شده و دارای شماره های مخصوصی است)، به آژانس های املاک ارائه می کند. در مرحله آخر کافی است مشاور املاک اسامی خریدار، فروشنده و مشخصات ملک مورد معامله و سایر ضوابط و شرایط معامله را در جاهای خالی پر کند.
● دسته دوم از خریداران
دسته دوم از خریداران ممکن است بساز و بفروش ها باشند که عمدتاً خانه های کلنگی و زمین ها را از طریق مشاورین از فروشنده خریداری می کنند. باید دانست که فعالیت عمده و گسترده مشاورین در این مرحله و جایی که خود به عنوان خریدار وارد عمل می شوند، متمرکز است.
بعضی از مشاورین املاک دراین مرحله شیوه های متعددی را برای پائین آوردن بهای املاک انجام می دهند. بدین نحو که از فروشنده دعوت می شود که برای مذاکره در مورد قیمت و /// به دفتر آنها مراجعه کند اما بدون آنکه از قبل خریداری وجود داشته باشد یا در صورت وجود خریدار با او در این مورد هماهنگ کرده باشند، بعد از اینکه عملیات فوق را چند بار تکرار کردند و فروشنده به این باور رسید که ملک او خریداری ندارد، با بساز و بفروش ها تماس گرفته و آن ها را به همراه فروشنده دعوت می کنند. سپس وارد مذاکره می شوند و ملک را به بهای اندک و گاه ثمن بخس خریداری می کنند.
● دسته سوم از خریداران
دسته سوم همان مشاوران املاک هستند که با تفاوت جزیی عملیات فوق را انجام می دهند.
همان طور که گفته شد، قرارداد در فرم های چاپی خاصی تنظیم می شود.
یک سوم کل قیمت در دفتر املاک داده شده، یک سوم بهای معامله نیز هنگام تحویل ملک و تأدیه مابقی، به هنگام تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی موکول می شود.
● نکاتی چند در خصوص مشکلات موجود در معاملات در آژانس های املاک
مشاورین آژانس املاک فقط در مرحله مذاکرات اولیه طرفین برای معامله و تنظیم قرارداد از سند مالکیت برای تکمیل قرارداد چاپی استفاده می کنند و سپس سند مالکیت را به فروشنده بر می گردانند. حال ممکن است فروشنده مذکور بدون علم و اطلاع، در آژانس املاک دیگری حاضر شده و ملک خود را به شخص دیگری منتقل کند و این عمل را حتی چند بار نیز تکرار کند. در این صورت خریداران با فروشنده ای مواجه می شوند که با انجام معاملات معارض، مشکلات متعددی را برای آن خریداران ایجاد می کند. برای رفع این مشکل کافی است که سند مالکیت در اختیار اولین آژانس املاک قرار گیرد تا از بروز معاملات معارض توسط فروشنده متقلب و کلاهبردار جلوگیری شود. البته به منظور مراقبت از مفقود شدن اسناد مالکیتی که به عنوان امانت در اختیار آژانس املاک قرار گرفته است، موضوع خیانت در امانت آنان با حساسیت بیشتری مورد توجه قانونگذار قرار گرفته است که در جای خود عامل مهمی در جهت جلوگیری از معاملات متعارض به حساب می آید.
مسئله دیگر در این مورد آن است که آیا بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک در مقابل سند رسمی مالکیت فروشنده قابلیت استناد دارد یا خیر به عبارت دیگر آیا بر اساس بیع نامه عادی می توانیم الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی از مراجع قضایی بخواهیم
ـ پاسخ: اصولاً قراردادهای خصوصی که بین اشخاص منعقد می شوند، تا زمانی که مورد مخالفت و منع قانونگذار قرار نگیرند، بین آنان معتبر و لازم الاجراست و در این بحث فرقی بین قرارداد خصوصی ثبت در قالب سند رسمی و اسناد عادی نیست. بر این اساس، بیع نامه تنظیمی در آژانس املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. نهایت اینکه خریدار در مقام استفاده از مزایای قانونی اسناد رسمی، قصد ثبت رسمی معامله منعقده و تنظیم سند رسمی را دارد.
در صورتی که فروشنده دارای سند مالکیت رسمی از انتقال رسمی معامله و انجام تشریفات ثبتی خودداری کند، خریدار می تواند از طریق محاکم قضایی وی را به تنظیم سند رسمی ملزم کند. به عنوان ضمانت اجرای قوی ( برای جلوگیری از امتناع فروشنده از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی)، می توان در بیع نامه تنظیمی شرط کرد اگر در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و نسبت به تنظیم سند رسمی معامله اقدام نکند، اگرچه این عمل به ارکان معامله خللی وارد نمی کند و در هر صورت معامله معتبر است، اما خریدار می تواند با مراجعه به مقامات صالحه قضایی، الزام طرف مستنکف را ضمن مطالبه خسارت وارده به حضور در دفترخانه مورد نظر و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله، مطالبه کند. چنانچه خریدار در این ادعا و مطالبه موفق شود، می تواند معامله واقع شده را ثبت رسمی کند. برای استحکام قرارداد تنظیمی در فرم اتحادیه مشاوران املاک، در ذیل بیع نامه ها محلی را برای امضای شهود قرار داده اند که توصیه می شود حتماً این قسمت توسط شهود قابل اعتماد امضا شود. اکنون نمونه ای از مبایعه نامه اموال غیر منقول و نیز با توجه به نقش اجاره واحدهای مسکونی در زندگی روزمره، یک نمونه از اجاره نامه نیز ارائه می شود.
اجاره نامه
الف) (موجر/موجرین): خانم/آقای.////////.فرزند.////////// دارنده شناسنامه شماره ///////////// صادره از ///////////.شغل ///////////////
آدرس محل کار.////////////////////
تلفن تماس.///////////////// وکالتاً طبق وکالتنامه شماره ///////////////// دفترخانه //////////////////
ب) (مستأجر/مستأجرین): خانم/آقای:///////////.فرزند./////////////.دارنده شناسنامه شماره ////////////////.تلفن تماس./////////////
ج) مورد اجاره: عبارت است از شش دانگ یک دستگاه/یک باب.///////////.واقع در ////////.به مساحت /////////////.موضوع سند مالکیت چاپی به شماره ////////////.جزء پلاک ثبتی.//////////.بخش.////////////.صفحه./////////////.دفتر.////////////////.مشتمل بر.///////////////
اتاق خواب با حق استفاده از برق، آب، گاز، تلفن، شوفاژ، پارکینگ، زیرزمین، انباری و تلفن شماره.///////// و سایر لوازم و ملحقات مربوطه که قبلاً به رؤیت مستأجر رسیده است.
د) اجاره بها: در تمام مدت مبلغ /////////// ریال که به قرار ماهی ////////.ریال در اوایل/اواخر هر ماه و به موجب قبض رسید تأدیه شود و در صورت تأخیر از تأدیه هر یک از اقساط اجاره بها بیش از ده روز از طرف مستأجر، موجر می تواند به موجب قانون مالک و مستأجر نسبت به فسخ اجاره نامه و تخلیه مورد اجاره اقدام کند.
ـ تبصره: مبلغ ///////// ریال از طرف مستأجر به عنوان قرض الحسنه نقداً/طی چک //////// به موجر پرداخت شد. زمان پرداخت این قرض تا تاریخ انقضای مدت اجاره یا زمان فسخ است لکن بین طرفین مقرر شده که قرض دهنده حق مطالبه بازپرداخت دین را ندارد مگر اینکه مورد اجاره تخلیه و عین آن به موجر مسترد شود.
ه ) شروط و توضیحات:
۱) مورد اجاره صرفاً جهت سکونت مستأجر و خانواده اش که جمعاً //////// نفر هستند واگذار شده است.
۲) مستأجر حق انتقال مورد اجاره را به غیر کلاً و جزئأ ندارد.
۳- پرداخت هزینه های مصرف آب و برق و تلفن و گاز به عهده مستأجر است و ///
توضیحات: .......................
امضای موجر امضای مستأجر امضای شاهد یک
امضای شاهد دو امضا و مهر مشاور املاک
نمونه فرم قابل استفاده در نوع مبایعه نامه های معامله ملک غیر منقول:
● مبایعه نامه
یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود (قرآن کریم/سوره مائده/آیه ۱( تاریخ تنظیم ////
ماده ۱) طرفین معامله:
۱-۱) فروشنده: ........... فرزند: ............
دارای شناسنامه شماره: ......... صادره از: .............
ساکن نشانی: ............. تلفن://///////////////
۱-۲) خریدار: .............. فرزند: ..................
دارای شناسنامه شماره: ............... صادره از: ............
ساکن نشانی: ................. تلفن: ...................
ماده ۲) مورد معامله و مشخصات آن:
مورد معامله و مشخصات آن که فروشنده به رؤیت خریدار رسانده و مورد قبول و تأیید خریدار است عبارت است از شش دانگ: ........................
با جمیع لواحق و توابع شرعی و عرفی آن که دارای یک جلد سند مالکیت به شماره ملک /////////////// و به شماره ثبت دفتر /////////////// بخش //////////////// که فروشنده به رؤیت خریدار رسانیده است و خریدار از کمیت و کیفیت ارزش مورد معامله اطلاع کامل حاصل کرده و مورد قبول خریدار است.
۲-۱) آدرس مورد معامله عبارت است از://////////////////
ماده ۳) قیمت کل مورد معامله:
آلبوم
سال کبیسه 
